Před první schůzkou v bance stačí rozumět třem zkratkám. LTV říká, kolik si můžete půjčit proti hodnotě nemovitosti, a právě ono určuje, kolik musíte mít svého.
Co je dobré vědět předem
- LTV je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Pro žadatele do 36 let je horní hranice 90 procent, pro starší 80 procent.
- Zbytek musíte mít z vlastních zdrojů. Při LTV 80 procent tedy pětinu hodnoty.
- DTI a DSTI se týkají příjmu. Poměr celkového dluhu a poměr splátek k příjmu.
- Rozhoduje odhad, ne kupní cena. LTV se počítá z odhadní hodnoty nemovitosti.
Obsah stránky
- LTV a kolik musíte mít svého
- DTI a DSTI: co banka sleduje na příjmu
- Investiční hypotéka je něco jiného
- Co si připravit
- Časté dotazy
LTVDTI a DSTIDo 36 letPodklady
LTV a kolik musíte mít svého
LTV je zkratka pro poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Určuje, kolik banka půjčí a kolik musíte doplnit.
| Žadatel | Horní hranice LTV | Kolik musíte mít |
|---|---|---|
| mladší 36 let | 90 procent | zhruba desetinu hodnoty |
| 36 let a starší | 80 procent | zhruba pětinu hodnoty |
Počítá se z odhadu, ne z ceny v inzerátu. Pokud je odhadní hodnota nižší než cena, kterou platíte, rozdíl doplácíte navíc ze svého. To je nejčastější nemilé překvapení.
K vlastním prostředkům je navíc potřeba počítat s náklady na pořízení, tedy s poplatky, odhadem a daněmi podle typu převodu.
DTI a DSTI: co banka sleduje na příjmu
Vedle hodnoty nemovitosti banka posuzuje, jestli splátku unesete.
- DTI je poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu
- DSTI je poměr měsíčních splátek k měsíčnímu čistému příjmu
- Do obojího se počítají i jiné úvěry, kreditní karty a kontokorenty
- Žadatelé do 36 let mají mírnější limity
Konkrétní hodnoty se mění. Doporučené limity ČNB se v čase upravují a jednotlivé banky je uplatňují různě. Aktuální čísla si ověřte u ČNB nebo přímo v bance, tenhle text je záměrně neuvádí.
Nevyužitý kontokorent nebo kreditní karta se do výpočtu započítávají, i když je nepoužíváte. Zrušit je před žádostí bývá jednodušší než vysvětlovat.
Investiční hypotéka je něco jiného
Pokud nemovitost nekupujete pro sebe, ale na pronájem, platí přísnější pravidla.
ČNB zpřísnila limity pro investiční hypotéky s účinností od 1. dubna 2026. Znamená to nižší hranici LTV a přísnější posuzování zadlužení, takže na investiční nemovitost potřebujete výrazně víc vlastních peněz.
Rozdíl mezi vlastním bydlením a investicí banka posuzuje podle účelu úvěru. Uvést jeden účel a mít jiný záměr je cesta k problému.
Co si připravit
Seznam se liší podle typu příjmu, ale základ je společný.
- Doklady totožnosti.
- Potvrzení o příjmu, u zaměstnance od zaměstnavatele, u OSVČ daňová přiznání.
- Podklady k nemovitosti, tedy list vlastnictví, nabývací titul, případně kupní smlouvu.
- Přehled stávajících závazků včetně kreditních karet.
- Doklad o vlastních prostředcích.
U OSVČ banky obvykle chtějí delší historii podnikání a přiznání za více období. Vyplatí se to zjistit dřív, než najdete byt.
Tenhle text není právní rada. Popisuje obvyklý postup a to, na co se ptát. Konkrétní situaci posoudí úřad, dodavatel nebo odborník.
Časté dotazy
Co je LTV?
Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Určuje, kolik banka půjčí.
Kolik vlastních peněz potřebuju?
Při horní hranici LTV 80 procent zhruba pětinu hodnoty, při 90 procentech zhruba desetinu.
Proč mají mladší žadatelé výhodu?
Pro žadatele mladší 36 let je horní hranice LTV 90 procent, pro starší 80 procent.
Počítá se LTV z ceny, kterou platím?
Ne, z odhadní hodnoty nemovitosti. Rozdíl doplácíte ze svého.
Co je DTI a DSTI?
DTI je poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu, DSTI poměr splátek k měsíčnímu příjmu.
Započítává se nevyužitá kreditní karta?
Ano, do posuzování zadlužení se započítává. Zrušit ji před žádostí bývá jednodušší.
Liší se investiční hypotéka?
Ano. ČNB pro ni zpřísnila limity s účinností od 1. dubna 2026, potřebujete víc vlastních peněz.
Kde zjistím aktuální limity?
U České národní banky nebo přímo v bance. Konkrétní hodnoty se v čase mění.
Kam dál
- Nájmy a bydlení v Brně - než začnete kupovat
- Energetický štítek - co si vyžádat u nemovitosti
- Pojištění nemovitosti - co si sjednat po koupi
Aktualizováno: 17. 8. 2026
Zdroje: veřejné portály státní správy, weby dodavatelů energií a zdravotních pojišťoven. Ověřeno 17. 8. 2026. Lhůty a podmínky se mění, před jednáním si je ověřte u příslušné instituce. Ceny neuvádíme.
